返乡见闻:人口净流出的三线小城 房价为什么涨了?

原标题:我的返乡见闻:人口净流出的三线小城,房价为什么涨了?

今年春节,我跟随熙熙攘攘的春节返乡大军,踏上了回家的征途。职业使然,在家期间也会留意家乡的楼市动向,在邻里唠嗑中不仅能听到谁谁谁又在哪里买了房,也能了解到小城市迥然不同的楼市逻辑。

我的老家在潮汕地区的揭阳市,先简单介绍下揭阳这座城市吧。

01

揭阳是一个怎样的城市? 

揭阳位于粤东地区, 汕潮揭都市圈城市之一。著名产业有不锈钢,塑料等,是中国最大的不锈钢制品生产基地之一,揭阳玉器产业发展已历经百余年,有“亚洲玉都”之称。

其管辖的惠来县则是广东省重要的能源石化基地,吸引了众多能源工业投资商前来踏勘。另外,揭阳分布众多零售服饰鞋帽的民营企业,拥有多个淘宝村,2020年快递业务量位居全国第七,可以说是藏富于民。

表格来源:国家邮政局

据揭阳市统计信息网发布,2020年揭阳全市实现GDP总量2102.14亿元,同比增长0.2%。这个经济总量可在广东省21个城市中排到第13名,位于中游,但在整个粤东西北地区,可以算头部城市了,其GDP仅次于茂名、湛江和汕头。

看上去还不赖,但其实,这和揭阳的人口规模有很大关系。揭阳的常住人口超过600万,在广东省可以排到第七,在粤东西北地区可以排到第三,在粤东地区稳居第一。

不过,揭阳的人口规模虽然很大,但绝对是个人口净流出城市,这一点从数据就能看出来。数据显示,揭阳的户籍人口超过700万,而常住人口只有610万,这说明揭阳差不多有100万的净流出人口。

经济方面,最近5年的揭阳,也似乎遇到了瓶颈。2015年,揭阳GDP是1890亿元,2019年是2101亿元,2020年是2102亿元,五年时间只增长了11%,相比汕头,可以说非常缓慢。

02

人口净流出,房价为什么涨了

经济增长接近停滞,人口大规模流出,但我发现,揭阳的房价,居然还是会涨的。

走在揭阳的市区,碧桂园,恒大,保利,华润置地等品牌房企的项目都能看到,热门楼盘主要集中在普宁,揭东,榕城等经济较为繁荣的区域。

我问了一下在揭阳买过房的亲戚和同学,也实地去看了一下楼盘,大家一致认为,揭阳去年的房价稳中有降,但跌幅不算大,但和5年前相比,揭阳的房价还是明显涨了,以下是安居客上揭阳一手房的价格数据:

数据显示,揭阳一手房的均价大约在7600元左右,这个价格真不算贵,即使和清远、阳江、湛江等粤东西北城市比,也是很便宜的。

但浏览安居客近五年的数据,揭阳普通一手房的均价涨幅还是比较明显的,相比2016年,上涨了70%左右。

当然,这是一手房的数据,二手房可能没涨这么多。但无论是从数据,还是从实际感受来看,揭阳房价的涨幅没有输给通胀。

什么原因呢?我的猜想是这样,揭阳市的总人口虽然是净流出,但城区人口应该还是正增长的,毕竟全市有600多万的常住人口,下辖的县级市、农村还是有相当一部分人口会去到揭阳城区。

另一方面,还是有通胀因素,过去5年,菜市场的萝卜白菜都在涨价,凭什么房价不涨?

事实上,如果以过去五年为观察维度,有很多人口净流出的三线城市,房价都能涨,原因都是这两个。

那么,回到文章主题,揭阳的房子是否值得买呢?

对这个问题,镁姐想说的是,如果是投资,还是别买了!虽然统计数据显示房价在涨,但那基本上是一手开发商的生意,二手房的成交是非常差,实际上就是有价无市,很多房子放盘半年到一年都卖不出去。流动性太差的房子,即使价格在涨,也很难兑现。

如果是自住,我还是建议你买,越早买越好,毕竟有通胀因素,房价还是会跟着通胀涨的,千万不要以为小城市的房价不涨。

但是我建议大家在三线城市,尽量买新房或者口碑较好的次新房,这一点非常重要,照做就是了。

03

小城市的买房逻辑,和大城市完全不同

再说说揭阳楼市和大城市有啥不同。

在揭阳,我看了几十个楼盘,发现大多都是以100平以上的户型,90平米以下的户型基本找不到,3室4室是主要户型,5室的数量也不少,甚至还有5室以上的,2室是少见,1室是稀罕。毕竟潮汕家庭多儿女,喜热闹,宽敞大气的户型更方便他们接待亲朋好友。

这与广州、深圳等一线城市可以说是截然不同,在我生活的广州,户型就呈现出两极分化的趋势,一个楼盘,要么都是90平以内的户型,要么都是200平米以上的豪宅户型。

这也让我想起一次踩盘经历:一位潮汕长辈在看了天河保利天汇三期的户型后,连连摇头说小孩子长大这地可不够住呀,家里还有两位老人呢!而老家的一位朋友,则要给家里长辈买一套2居室的房子自住,挑了好久也没挑到合适的,因为揭阳很难找到这种户型。

另外一个有趣的现象是,我发现揭阳人买房对商场很兴奋,一个新商场开业对周边楼盘有很大拉动效应,不像广州人更关心土拍、产业等信息。

众所周知,揭阳为大学少,商业综合体更少的城市,旧日的广百百货如今已人烟罕至,只有几家老牌的餐饮仍如火如荼,普宁万泰汇对于其他区县则“路途遥远”,部分人为了找个逛街购物的地方,甚至会往汕头万达那边跑。

而今年开业的市区首个大型商业综合体——揭阳天虹购物中心,无论是其优越的商业位置,还是五花八门的商铺入驻,恰恰都在不同程度丰富了群众消费需求,为家乡注入了不少活力。人们的眼光也随着天虹开业兑现而聚焦在其附近的楼盘。

预计今年九月开业的万达广场,又能吸涨周边商圈一波人气,也将进一步完善当地的商业配套,提升商业档次、提升城市形象。据悉其周边的楼盘有达到一万二每平米的放盘价。

之所以有这种热度,还是因为揭阳商业体稀缺。用孙老师的话讲,就是这个城市大部分房子还没有资产化,仅仅向市场表现出商品属性,所以当地人买房比较注重当下已兑现的东西,比如周边有哪些好的学校,逛街购物方不方便。

不像广州人、深圳人买房,他们更看重的是未来的规划,像拍地,地铁,产业布局这些影响到市场预期的信息。

04

谁说潮汕人不重视教育?

讲到这里,大家可能还会好奇,大城市追求的学区房,在三线城市还有没有市场?

很多人认为潮汕人擅经商,对于教育可能没有北方人那么重视,但是恰恰相反,潮汕每年源源不断地向珠三角输入各类高素质高学历人才,潮汕人遍布珠三角各个角落,周末往返潮汕的高铁常常是座无虚席。

在我认识的比较年轻的潮汕人,现在也是很重视教育的。春节出游路过看到的几个楼盘,开始会以学位为噱头,“双学府”“毗邻名校”等词汇引人注目,教育渐渐引起家长的重视,对教育的投入和对学区房的青睐,都在不断提高。而离好学校更近的楼盘,接送孩子上下学的时间长短,是否堵车,也成为多数改善安居的年轻夫妇考虑的重点因素。

身边就有一位朋友,在揭阳碧桂园买了一套三室的房子,当时没有过多考虑接送小孩上学的距离问题,今年也已装修入住。但是问题也来了,他每天早上要六点起床洗漱,再将孩子送到市区的学校上学,遇上堵车就更糟心了。

所以,千万 不要再以老眼光看来潮汕人的年轻一代了,他们也越来越重视教育了,学区房在揭阳这样的三线城市,一样很吃香的。

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